Venta de inmuebles: ¿qué impuestos pueden aplicarse?

La venta de una propiedad no siempre implica pagar impuestos. La fecha de adquisición, el costo tributario, el mayor valor, la relación entre las partes y la posible aplicación de IVA pueden cambiar el resultado.

¿Toda venta de un inmueble paga impuestos?

No necesariamente. Uno de los primeros aspectos que debe revisarse es el mayor valor obtenido en la operación, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo tributario del inmueble.

El costo tributario no siempre corresponde simplemente al precio que se pagó originalmente. Puede considerar el valor de adquisición reajustado y determinadas mejoras que hayan aumentado el valor de la propiedad, siempre que cumplan los requisitos legales y puedan acreditarse ante el Servicio de Impuestos Internos (SII).

El beneficio acumulado de 8.000 UF para determinadas personas naturales

Tratándose, en términos generales, de inmuebles situados en Chile adquiridos a partir del 1 de enero de 2004, una parte del mayor valor obtenido por una persona natural puede considerarse ingreso no constitutivo de renta hasta un límite total acumulado de 8.000 UF, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 17 N.º 8 letra b) de la Ley sobre Impuesto a la Renta.

Este límite se aplica al mayor valor obtenido y no al precio total de venta. Además, es un límite acumulado durante la vida del contribuyente: no se renueva por cada propiedad que se venda.

Entre otros requisitos, el vendedor debe ser una persona natural que no determine Impuesto de Primera Categoría sobre rentas efectivas; la venta no debe realizarse a una persona o entidad relacionada en los términos establecidos por la ley; y, como regla general, la propiedad debe haberse mantenido por más de un año antes de venderla. En ciertos casos de subdivisión de terrenos o venta de edificios por pisos o departamentos, el plazo aumenta a cuatro años.

Si el mayor valor acumulado supera las 8.000 UF, el exceso queda afecto a la tributación que corresponda. Tratándose de una persona natural con domicilio o residencia en Chile, puede existir la opción de aplicar un impuesto único sustitutivo de 10%, cuando se cumplen los requisitos legales.

¿Por qué importa la fecha en que se adquirió la propiedad?

La fecha de adquisición puede cambiar la forma de calcular el mayor valor y los impuestos que podrían aplicarse.

• Inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2004: se analizan conforme a reglas anteriores. Dependiendo de las circunstancias, el mayor valor podría no quedar afecto a impuesto, pero debe revisarse especialmente la habitualidad, la relación entre las partes y si el inmueble formaba parte de una actividad empresarial.

• Inmuebles adquiridos entre el 1 de enero de 2004 y el 28 de septiembre de 2014: pueden existir alternativas especiales para determinar el costo tributario, según los antecedentes disponibles y el cumplimiento de los requisitos legales.

• Inmuebles adquiridos desde el 29 de septiembre de 2014: el costo tributario se determina, en términos generales, considerando el precio de adquisición reajustado y las mejoras que cumplan los requisitos legales y puedan acreditarse.

Ventas a personas o entidades relacionadas

Si la propiedad se vende a una persona o entidad relacionada con el vendedor, las reglas cambian. En estos casos no resulta aplicable el beneficio de las 8.000 UF ni la opción por el impuesto único sustitutivo de 10%.

La existencia de relación debe determinarse conforme a las reglas específicas de la Ley sobre Impuesto a la Renta. Además, el SII puede revisar si el precio pactado corresponde al valor normal de mercado, por lo que es importante contar con antecedentes que permitan justificarlo.

¿Qué sucede cuando vende una empresa?

El beneficio de las 8.000 UF está dirigido a determinadas personas naturales y no se aplica, en términos generales, cuando el inmueble pertenece a una empresa que determina sus impuestos sobre rentas efectivas.

En esos casos deben revisarse, entre otros aspectos, el costo tributario del inmueble, su tratamiento contable y tributario, la utilidad obtenida, la relación entre las partes y la posible aplicación de IVA.

¿La venta de un inmueble puede quedar afecta a IVA?

No toda venta de un inmueble paga IVA automáticamente. Este impuesto puede aplicarse, entre otros casos, cuando quien vende es considerado vendedor habitual para efectos del IVA y la operación recae sobre un inmueble construido.

La habitualidad depende de las circunstancias de cada caso. Actualmente no existe un número determinado de ventas ni un plazo fijo que, por sí solo, transforme al propietario en vendedor habitual.

También puede existir IVA cuando una empresa vende un inmueble perteneciente a su activo inmovilizado y tuvo derecho a crédito fiscal por su adquisición, fabricación o construcción, aunque la compraventa de inmuebles no corresponda a su actividad habitual.

Antes de vender una propiedad, revisa estos 5 puntos

1. Cuándo y cómo adquiriste el inmueble.

2. Cuál es su costo tributario y qué mejoras puedes acreditar.

3. Cuál será el mayor valor obtenido en la venta.

4. Si el comprador es una persona o entidad relacionada contigo.

5. Si la operación puede quedar afecta a IVA.

Escrituras, inscripciones, antecedentes de mejoras, comprobantes de pago y documentación que respalde el precio pactado pueden ser relevantes frente a una eventual fiscalización del SII.

¿Necesitas revisar la venta de un inmueble?

En Cruz Legal Tax asesoramos a personas y empresas en la determinación de los efectos legales, contables y tributarios derivados de la venta de inmuebles.

También apoyamos la preparación de antecedentes y respuestas frente a requerimientos o fiscalizaciones del Servicio de Impuestos Internos.

Cada operación debe analizarse de acuerdo con sus circunstancias particulares. Una revisión previa permite identificar contingencias antes de firmar la escritura o presentar la declaración de renta.

Nota: La normativa tributaria puede modificarse, por lo que cada operación debe revisarse conforme a las disposiciones e instrucciones vigentes a la fecha de su realización.